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绿城项目-2019年3492亿元的权益金额仅比2018年增长1.7%-圆通新闻

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王菲那英致敬女排

緊隨其後的世茂可謂是年度房企「流量擔當」,憑藉124%的業績完成率重回十強。

4行業爭鳴代建收入歸屬誰?2019年12月最後一天,三家機構榜單齊出。縱觀這三張榜單,並無多大差異,唯一的不同可能在於綠城。

伴隨着2019年的正式落幕,這場跨度一年的業績爭霸賽,終於迎來了賽果的揭曉時刻。

2KPI考核兩極分化最終數據的出爐也意味着,2019年年初,那些意氣風發的業績目標也到了驗證時刻。

權益榜排名倒數5位中,閩系佔據3席,分別為59%的融信、55%的旭輝和52%的正榮。在上一輪的擴張中,旭輝選擇了「增土儲、降權益」,雖然實現了降風險擴規模,但權益佔比始終過低,致使其權益銷售額增長遲緩,始終無法擺脫銷售額「含金量低」的質疑。

因此,綠城公告中的總合約銷售金額主要來自於開發業務和代建業務兩部分,截至2019年11月底,綠城集團取得合約銷售額1127億元,代建項目594億元,共計1721億。值得一提的是,從全年銷售金額來看,如果算上代建部分業務,綠城則踩線完成全年業績目標。

作為國內最早試水代建模式的開發商,綠城的代建業務始於2010年。不同於萬科和鐵獅門合作時的股權式代建,綠城的代建主要為單純的收取服務費。與此同時,和傳統的開發模式不一樣,綠城項目的代建基本屬於輕資產,即合作方以契約的形式委託綠城進行開發銷售環節的全過程管理,綠城可以在項目銷售階段使用「綠城」商標從而推廣自己的品牌。委託方負責項目開發階段的全部資金,承擔投資風險也享受投資收益。綠城在這其中的收益主要來源於派駐團隊基本管理費、委託開發管理費、項目業績獎勵。

如果將千億房企的全口徑銷售排名和其營收、歸母凈利潤等指標排名進行對比,會發現部分房企財務指標相對落後,甚至出現企業歸母凈利潤與流量銷售排名不相稱的情況。

截至2018年底,綠城管理旗下受託管理項目282個,總建築面積約6336萬平方米,項目已遍布浙江省內大部分地區以及浙江省外,如上海、江蘇、安徽、山東、海南、新疆等各省市自治區。

那麼,代建部分是否應當計入全口徑銷售額中?

3擠掉泡沫誰在裸泳?隨着合作開發成為常態,房企普遍以全口徑進行業績公告,然而,這片高速增長的數字矩陣並不能反映企業真實的資金實力與投資能力。

2015年9月,綠城集團全面、全程整合現有資源,成立綠城房地產建設管理集團(下稱「綠城管理」),成為綠城對外實施品牌輸出和管理輸出的主體,也是綠城輕資產模式從平台化走向集團化發展的里程碑。

《國際金融報》記者據此向多名行業人士求證,兩種意見近乎各佔一半。支持者認為,這在行業並不少見,很多開發商都有品牌輸入類的代建業務,每家算法不一,不少把代建、合作開發、小股操盤都納入業績。反對者則堅持代建更像乙方,類似於建築業務,不應該納入房地產開發中。有房企管理層直言,綠城的代建業務沒有股權佔比,賺的是委託開發的管理費,如果這樣也能夠計入的話,那麼其所屬集團旗下的建築板塊數據也可以併入地產開發業績了。

有些房企憑藉最後的奮力一搏,踩線完成了全年目標,也有房企逆轉了局勢,保住了顏面。萬科儼然屬於後者。

招商蛇口、世茂、陽光城、金地、旭輝一起邁過了2000億元大關。2018年因資金鏈危機跌出十強的華夏幸福,2019年排名再次後退7名,以1510億元守住了20強的門檻。

有規模房企高管對《國際金融報》記者直言,房企自身也希望增大權益佔比,但受制於資金實力和競爭態勢,不得已而合作。

年底房企加大供貨力度以期搶收也讓2019年第四季度的表現呈現翹尾,單季度同比上漲11.7%。

製表:孫婉秋具體來看,表現最為突出的是恆大、榮盛發展、中海、富力、華夏幸福、綠地,這6家權益佔比均高達九成以上,奧園、金科緊隨其後,權益佔比均為83%。世茂雖以70%位列20名處於平均水平,但這一數據已較2018年的超86%下滑了16個百分點,這也意味着,世茂選擇犧牲部分權益來加速沖規模。融創的權益金額為3834億元,以69%的權益佔比位列世茂之後。

常規而言,房企合作開發有五種常見模式:合資成立項目公司獲取土地、與土地持有方進行股權合作、集團層面的戰略合作、小股操盤、代建。而獨立操盤能力較強、在項目獲取和資金上實力較高的房企,如恆大、中海等,更傾向於通過獨資實現規模發展,絕大部分項目權益為100%。

即便融創中國董事會主席孫宏斌事後謙虛地表示「超過萬科是個意外」,但早在2003順馳時代,孫宏斌便公開向萬科彼時的掌門人王石叫板,要「打敗萬科,做銷冠」,然而直到王石退休也沒給孫宏斌這個機會。

金科全年實現銷售金額1803億元,超過目標20%。2017年,金科的業績僅為658億元,這也意味着其年均複合增長率超過65%。

年度目標完成後,恆大率先宣布下一階段規劃:2020年劍指6500億元,同比增長8%左右。

榜單尾部不乏中梁、陽光城、融信、正榮等房企。直觀來看,融信在銷售榜上排名22位,權益榜則下滑至29名。正榮更甚,權益榜排名較銷售榜的23名直接後退了11個位次。

然而,權益問題並不是非黑即白。同策研究中心總張宏偉對《國際金融報》記者表示,企業在不同發展階段或不同市場周期下,可以根據自身情況調整權益比例,行情看漲時可以增加權益佔比,鎖定更多利潤,行情遇冷時則可抱團取暖、合作開發分散風險。張宏偉指出,合作開發、提升規模,有利於房企在資本市場的融資表現。

製表:孫婉秋在2019年11月多家房企提前完成當年業績目標的前提下,最後一個月又有不少房企撞破紅線。據《國際金融報》記者不完全統計,年內設定了業績目標的部分房企中,72.5%的房企成功達線,其中,佳兆業、世茂和寶龍領跑完成率榜單。

完成情況排在倒數前三位的依次為朗詩、福晟及泰禾。深陷破產危機,不得不出售股權的福晟全年完成630億元業績,占目標七成;而自救似乎已有成效的泰禾,全年合約銷售額為808億元,距離全年目標尚有一定差距。

《國際金融報》記者通過統計2019年34家千億房企的權益佔比發現,各家權益佔比情況不一,從38%到98%不等,中位數為70.5%,其中有12家在70%-80%之間,佔比超35%。

相較於百強房企增速的放緩,十強房企依然保持了一定的增長,權益銷售金額增幅超過10%的有7家,佔比大半。

值得一提的是,在融信發佈運營數據的當天,其內部也下發了紅頭文件,正式宣告集團首席營銷官張文龍離職,這也意味着,三年間將融信業績從502億元帶到1413億元的張文龍在剛剛完成今年業績目標后,選擇「捨棄」年終獎離開。

2018年銷售額達到700億元后,佳兆業將2019年的業績目標定在875億元,這意味着其這一年需要實現25%的增長。從實際完成率來看,管理層定的這一目標顯然有些保守,2019年,佳兆業一舉衝破千億,以132%的完成率超額既定目標。

2019年11月底的榜單上,最大看點在於融創憑藉單月665.1億元的強勁表現力壓萬科,在權益金額銷售和操盤金額銷售中將後者擠出前三,這也是融創首次進入三強席位。

正當市場以為2019年11月的排名與數據已經高度接近最終榜單時,最後一個月依然出現了戲劇性的反轉。

此外,新希望地產以735.9億元位居50名,也將50強門檻由2018年的548.7億元拉升至735.9億元,同比上漲超34%。2018年排在第50名的東原,業績出現下滑,排名後退至62名。萬達2019年業績比2018年增長近20億元,以566.8億元位列59名,下滑了7個位次。

製表:左宇兩家「三好學生」中海和龍湖分別以22.8%和21.3%權益金額增長領跑頭部房企,世茂、新城、融創等緊隨其後。十強之中,綠地表現並不樂觀,2019年3492億元的權益金額僅比2018年增長1.7%,全口徑銷售金額1.78%的漲幅更是在頭部房企中處於墊底。唯一能與綠地「比差」的就是萬科,其權益銷售金額不僅沒增加,反減少146億元,是十強房企中唯一一家權益變動負增長者。

2019年11月重回前十的世茂,在最後時刻依然沒有放緩步伐,12月330億元的銷售業績相較上一個月繼續增長,最終在操盤、全口徑、權益金額三項榜單中位居第九,進一步坐穩十強之位。

2019臨近尾聲時,在所剩無幾的進度條上,開發商依然在和時間奮力賽跑。

新力以13億元之差距離業績目標僅一步之遙,保利發展、富力、遠洋的完成率均剛過九成。高槓桿激進道路並未換來藍光業績的跨越式發展,其倒在了最後的120億元。東原地產更是直接失速,僅完成77%。

深受「黑天鵝」事件影響的新城控股最終以2747億元的銷售額擦邊完成年度目標。和新城一樣剛剛達線的還有「河北地王」榮盛發展,「新華南五虎」合景泰富、美的置業、融創、融信、華潤和恆大。

這一差異主要在於,克而瑞的榜單中未計入綠城代建部分的項目,而後兩者則將其囊括入內。

第一名毫無懸念,依舊是碧桂園,7715億元的全口徑金額將對第二名的領先優勢擴大到1403億元,即便是「碧萬恆」三強內部也已然拉開了差距。

十強之中的最後一個張門票依然競爭激烈,雖然全口徑上華潤領先5億元,但在含金量更高的權益榜單中,龍湖以近30億元的優勢力壓華潤,進入前十。

局面在2019年年底發生變化,意識到處境后的萬科在最後一月加速搶收,12月全口徑銷售額和權益銷售額全部力壓融創,尤其是657億元的權益額近乎為融創380億元的兩倍。最終,萬科臨門一腳逆轉了局勢,重回前三,其中操盤金額和全口徑金額超過恆大,位列第二。

2019年,千億房企的數量擴容至34家,新增成員包括濱江、中國鐵建、佳兆業和美的置業。千億邊上,站着龍光、新力、首開、卓越等幾家房企的身影,它們距離撞線近乎一步之遙,尤其是992億元的龍光。

有人辭官歸故里,有人星夜赴考場。

新千億房企濱江目前正面臨著佔比不高的問題,此前的媒體溝通會上,談及權益佔比時,董事長戚金興直言不諱地給出了40%的答案,且並未否認這一比例在規模房企中相對較低。話鋒一轉,戚金興拋出一組數字,濱江的權益金額為400億元,對應的貸款為286億元,權益金額足以覆蓋貸款額度,而有些房企的貸款金額遠高於權益銷售額。

這也意味着,憑藉著產品端在行業內的公信力,越來越多的房企選擇與濱江合作,在提速沖規模中,濱江使用了品牌槓桿,合作對象使用了資金槓桿。

然而,並非所有房企都擁有濱江的操盤能力,上述高管坦言,部分城市樓市下行壓力較大,較為分散的股權可能會因項目虧損而出現意見分歧,從而導致項目運行失常。

因此,與全口徑銷售額相比,權益銷售額以企業股權佔比為口徑,更接近房企真實的資金運用和戰略把控水平。某種程度上,銷售權益比例越高的企業,鎖定利潤的能力更強。

1百強失速萬科罕見權益負增長2019年,在中央「穩地價、穩房價、穩預期」的定調下,市場調控趨於常態化,行業整體規模增速較前兩年明顯放緩,截至12月末,TOP 100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%,此前兩年對應的數據分別為40.5%和35.1%,百強房企增長「失速」。

克而瑞的榜單上,綠城以1353.6億元排名24,而中國指數研究院和億翰的榜單中,綠城的銷售金額突破了2000億元,排名分別較克而瑞提升了9位和8位。

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